La morosidad en comunidades de condominios y edificios ha aumentado en los últimos años. Así, al menos, lo perciben quienes se dedican a la administración de estos recintos residenciales.
Según explican hay factores determinantes detrás: el desempleo, las débiles cifras económicas y, en general, el encarecimiento de la vida. No obstante, también apuntan a un perfil que siempre ha estado presente: el de aquel que busca ingeniárselas para no cumplir con la obligación.
Altos porcentajes
La plataforma de gestión utilizada por más de seis mil comunidades, Edifito, elaboró un análisis para conocer las cifras de morosidad en los recintos. ¿Los resultados? Un 29,8% de las unidades que utilizan su sistema mantiene al menos un mes de atraso en sus pagos.
Esto, dicen, refleja un escenario de tensión económica que afecta directamente la convivencia y el funcionamiento de los recintos residenciales.
Según el informe, además, un 4,8% de las unidades presenta una morosidad crítica. Esto es, un endeudamiento que supera los noventa días. Señalan que, con el objetivo de enfrentar esto, un 24% de las comunidades ha recurrido a convenios de pago, lo que deriva en un promedio de 4,1 convenios vigentes por recinto.
“La crisis económica, junto al encarecimiento del costo de vida, ha impulsado a las comunidades a buscar fórmulas más flexibles para resolver los atrasos. Hoy vemos una mayor disposición a llegar a acuerdos y una gestión más empática”, sostiene Guillermo Márquez, gerente de Tecnología de Edifito.
Márquez subraya, en esa línea, que los convenios de pago se han consolidado como una herramienta clave dentro de la administración moderna, ya que permiten mantener la continuidad de los servicios comunes, evitar conflictos internos y facilitar la recuperación de ingresos sin judicializar los casos.
Tomas Hudson, de Crea Administración, que lleva grandes condominios, con hasta 250 casas, dice que en su caso la morosidad oscila entre un 15% y un 20%. Esto, señala “porque tenemos una cobranza bien ruda”.
“La morosidad claramente complejiza las mejoras de la comunidad”, destaca.
Leonardo Momberg, gerente general de Consistorial Administración, también dice tener una “baja morosidad”. Esto, señala, porque “suspendo la luz”.
De todos modos, dice que en promedio incluso puede superar el 30% y que de las tres comunas en las que administra comunidades -están Providencia y Ñuñoa- Las condes es en la que más se percibe el fenómeno.
Sobre la morosidad, indica que efectivamente hay residentes con problemas económicos. Y que en ese caso se les pide que lo demuestren, para generar un convenio de pago.
Aunque también señala que “siempre son los mismos”.
¿Desempleo?
David Díaz, de Condominiosimple, sostiene que “dentro de nuestras 12 comunidades administradas, hemos visto que al menos un 10% de cada comunidad ha perdido el empleo o cerrado sus negocios; otros han informado que sus negocios están con problemas de flujo de caja”.
“Esto -asegura- ha aumentado los convenios de pagos de gastos comunes, para que los residentes que están con problemas no sufran cortes en los suministros”.
En promedio, la morosidad alcanza un 20% en los recintos que administra, señala.
Qué dice la ley
Rodrigo Cabrera, socio de CBC Abogados, dice que “cuando un copropietario se atrasa en el pago de los gastos comunes, la copropiedad tiene distintas herramientas para enfrentar la situación”.
“Por una parte, el administrador, con acuerdo del comité de administración, puede suspender o pedir a la empresa correspondiente que suspenda ciertos servicios, como la electricidad, la calefacción o las telecomunicaciones, cuando la unidad mantiene al menos tres cuotas impagas, sean continuas o no”, precisa.
“Además -añade- la ley permite que la copropiedad demande judicialmente el cobro de la deuda. En ese caso, los avisos de cobro firmados por el administrador tienen valor de título ejecutivo, lo que hace que poder acceder a un procedimiento de cobro directamente”.
“La ley señala que los copropietarios deben pagar los gastos comunes dentro de los primeros diez días de cada mes, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otro plazo. Una vez vencido ese periodo, ya es posible iniciar acciones judiciales, aunque en la práctica la mayoría de las copropiedades prefiere agotar primero las gestiones internas y aplicar medidas como la suspensión de servicios, lo que puede hacerse cuando existen tres cuotas impagas, seguidas o no”, recalca también.
José Tomás Cuevas abogado y Asesor legal de My Way, en tanto, indica que “dentro de las medidas más severas se encuentra la posibilidad de cobrar los gastos comunes adeudados mediante un procedimiento ejecutivo, el cual significa acotar los plazos y la discusión sobre la existencia de las deudas ante los tribunales de justicia. Resulta muy útil que la Ley de Copropiedad vigente considere como títulos ejecutivos los avisos de cobro de los gastos comunes y la copia del acta de las asambleas en las que se fijen estas obligaciones para los copropietarios”.
Mientras, Diego Messen socio de Moraga & CIA, indica que “la Ley señala que sólo pueden ser suspendidos los servicios básicos, cuando se haya dejado de pagar tres o más cuotas. Estas cuotas pueden ser sucesivas o discontinuas”.
Fuente: Emol.com
